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22 de Outubro de 2020

Loteamentos fechados

O regime jurídico dos loteamentos fechados

Publicado por Murilo Domene
há 5 anos

I. INTRODUÇÃO

Quando falamos em loteamento, é necessário analisar o seu conceito e seus requisitos. O loteamento em seu modo convencional é a divisão voluntária do solo em unidades edificáveis, denominados lotes, com abertura de vias e logradouros públicos, na forma da legislação pertinente. Estão sujeitos as normas civis estabelecidas na Lei 6.766/79, com a alteração introduzida pela Lei 9.785/99. O loteamento urbano convencional está disciplinado por legislação própria que ordena desde a sua formação até a alienação e utilização das unidades edificáveis, dos espaços livres e das vias públicas de uso comum do povo.

O loteamento pode ser apresentado como modalidade de urbanificação, ou seja, forma de ordenação urbanística do solo ou “atividade deliberada de beneficiamento do solo para fins urbanos, de forma a criar novas áreas urbanas pelo beneficiamento do sono ainda não urbanificado, ou modificando o solo já urbanificado”. Difere-se da urbanização que vem a ser um fenômeno espontâneo de crescimento das aglomerações urbanas com a população rural.

Com o processo de urbanização desordenada das cidades, e inspirados na má qualidade de vida urbana gerada pela desenfreada e caótica ocupação do solo nos grandes centros, empresários do ramo imobiliário têm optado por moradias dotadas de comodidade, luxo e segurança. Estas são algumas das razões de uma nova modalidade de parcelamento do solo urbano, os Loteamentos Fechados, com características especiais que os diferem dos convencionais.

Estão surgindo especialmente nos arredores das grandes cidades, visando descongestionar as metrópoles. São implantados como qualquer loteamento aberto, porém através de autorização de uma lei municipal, têm o seu perímetro fechado. Geralmente têm suas entradas equipadas com guaritas, e de ordinário, fechadas por cancelas, vigiadas por agentes privados de segurança que controlam seu acesso mediante prévia identificação, permitindo o ingresso somente aos residentes ou às pessoas por estes autorizadas, impedindo, assim, a livre entrada e circulação de pessoas estranhas ao parcelamento.

O Loteamento Fechado nada mais é do que o resultado da subdivisão de uma gleba em vários lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação e de logradouros públicos, cujo perímetro da gleba original, ao final, é cercado ou murado de modo a manter acesso controlado. Importante ressaltar que a aprovação do loteamento fechado em nada difere do loteamento comum, com acréscimo de alguns elementos que serão abordados ao longo deste trabalho. Importa dizer que, para a lei e para o Registro de Imóveis, trata-se apenas de “Loteamento” sem nenhum adjetivo.

O que a coletividade vislumbra ao instituir esta espécie de empreendimento é a melhoria da condição de vida dentro do seu perímetro urbano, evitando a violência e suprimindo-se a carência dos serviços municipais.

Em contrapartida, cabe esclarecer, de maneira geral, as diferenças entre condomínio horizontal e vertical, diferenças que serão abordadas de forma mais abrangente e um item deste trabalho. Atualmente, a sociedade e até mesmo os operadores de direito, principalmente na área imobiliária, como as corretoras de imóveis e engenheiros, tem utilizado estes termos de forma errônea, utilizando o termo “horizontal” quando se trata de propriedade de casas térreas, e o termo “vertical” quando se trata de propriedade construída em edifícios por andares. Pois bem, não é nesse sentido que devemos analisar os termos, e nem esse fato que os distingue. Deve-se verificar o elemento que separa as unidades habitacionais, ou seja, as paredes que separam uma unidade da outra.

Abordaremos com ênfase o conceito e os requisitos do Loteamento Fechado, envolvendo, dessa forma, as diversas nomenclaturas que são utilizadas erroneamente a este instituto, estabelecendo suas diferenças. Em princípio, temos por objetivo mostrar as diferenças entre Loteamento e Condomínio, desfazendo alguns equívocos que são gerados, principalmente pela sociedade em geral, ao utilizar os referidos termos como sinônimos.

A diferença básica entre ambos os institutos é que nos loteamentos, não existe fração ideal, nem a área comum da forma como existe nos condomínios. Já a semelhança mais marcante, refere-se ao fato de que, em ambos, os moradores se reúnem em assembleia para aprovar e ratear as despesas referentes ao bem comum da comunidade que vive em ambas as formas de empreendimentos imobiliários.

Veremos a seguir como surgiram os loteamentos fechados, qual o conceito adotado para este instituto, como ocorre o seu registro e o seu regulamento interno, a fim de esclarecer como o mesmo deve ser adotado e entendido pela sociedade.

II. HISTÓRICO

Inspirados na má qualidade de vida urbana, gerada pela desenfreada e caótica ocupação do solo nos grandes centros, empresários do ramo imobiliário têm optado por moradias dotadas de comodidade, luxo e segurança, além do status de se morar bem. Estas são algumas das razões da proliferação de uma modalidade de parcelamento do solo urbano, os "loteamentos fechados", com características especiais que os diferem dos convencionais.

O Decreto Lei 58/37, foi a primeira lei brasileira que tratou de regulamentar a questão do parcelamento do solo para fins urbanos. Entretanto esse objetivo não foi atendido da forma pretendida, uma vez que a meta-jurídica do texto deste diploma legal era a regulamentação da venda de terrenos a prazo. Com isso, tendo em vista a má técnica legislativa empregada, o Decreto Lei 58/37, foi constantemente derrogado, para se aprimorar e se adequar as necessidades sociais. O Decreto Lei 58/37 foi derrogado pelo Decreto 3.079/38, pelo Decreto Lei 1.068/39, pelo Decreto Lei 271/67 e finalmente pela Lei 6.766/79, atual Lei de Parcelamento de Solo Urbano.

Ao se analisar cada uma dessas leis, há de se levar em conta a realidade social que presenciava o legislador, quando os mesmos foram editados. Quando houve a elaboração do Decreto Lei 58, cuja publicação ocorreu no ano de 1.937, a preocupação maior do legislador, era a realidade social das pessoas que vinham do campo para a cidade, ou mesmo no próprio campo, que eram frequentemente enganadas ao adquirir terrenos à prestações.

O legislador foi desatento com os problemas que poderiam vir das situações previstas no artigo 3º do referido Decreto-Lei 58/37, ou seja, a inalienabilidade dos espaços livres, que foram considerados pela doutrina e jurisprudência, como bens reservados do loteador, digam-se de passagem, reservados pelo mesmo, para as finalidades previstas em Lei, em face da restrição legal. Artigo do Decreto Lei 58/37: "Art. 3. A inscrição torna inalienável por qualquer título, as vias de comunicação e os espaços livres constantes do memorial e planta."

Tal regulamentação a respeito dos espaços livres só veio merecer atenção do legislador no ano de 1.967, conforme disposto no artigo do Decreto Lei 271/67. Artigo do Decreto Lei 271/67: "Art. . Desde a data da inscrição do loteamento passam a integrar o domínio público do município as vias e praças e áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo”. Porém, a inalienabilidade, gerou problema de ordem jurídica e pública.

Sobre o tema, decidiu o Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo:"A inteligência do artigo do Decreto Lei 58/37, não autoriza afirmar públicos os imóveis que integram parcelamento registrado segundo suas regras e que tenham sido designados pelo loteador como área reservada". (Apelação Cível 20.932-0/0 - Tupi Paulista - publicado no Diário Oficial do Estado aos 22/06/1995).

Em 1.979, face ao crescimento populacional das cidades, a proliferação de loteamentos clandestinos, e a necessidade de adaptação da Lei de Parcelamento de Solo, tão falha, foi promulgada a Lei 6.766, que dentre outras lacunas do Decreto Lei 58/37, estabeleceu que as áreas públicas, registrado o loteamento passam a integrar o domínio do município. Artigo 22 da Lei 6.766/79:"Art. 22. Desde a data do registro do loteamento, passam a integrar o domínio do Município as vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo”.

III. CONCEITO

O autorizado mestre, Hely Lopes Meirelles, ensina: "Os loteamentos especiais estão surgindo especialmente nos arredores das grandes cidades, visando descongestionar as metrópoles. Para esses loteamentos não há, ainda, legislação superior específica que oriente sua formação, mas nada impede que os Municípios editem normas urbanísticas adequadas a essas urbanizações. E tais são os denominados ‘loteamentos fechados’, ‘loteamentos integrados’, ‘loteamentos em condomínio’, com ingresso só permitido aos moradores e pessoas por eles autorizadas e com equipamentos e serviços urbanos próprios, para autossuficiência da comunidade. Essas modalidades merecem prosperar. Todavia, impõe-se um regramento legal prévio para disciplinar o sistema de vias internas (que em tais casos são bens públicos de uso comum do povo) e os encargos de segurança, higiene e conservação das áreas comuns e dos equipamentos de uso coletivo dos moradores, que tanto podem ficar com a Prefeitura como com os dirigentes do núcleo, mediante convenção contratual e remuneração dos serviços por preço ou taxa, conforme o caso".

É evidente a dificuldade de identificar de forma clara o que seja um loteamento fechado, uma vez que ele não possui identidade legal, sendo na realidade um misto do loteamento com o condomínio edilício, institutos distintos, regidos por legislação própria e com tratamento inteiramente diferenciado no campo do direito imobiliário registral, do direito das obrigações, do direito tributário, enfim.

Importa dizer que, para a lei e para o registro de imóveis trata-se apenas de "Loteamento" sem nenhum adjetivo, regido pela Lei 6.766/79, ou seja, não existem, para a lei, os termos "fechado", "aberto", "atípico", ou "intramuros", e quando se referir a condomínio de unidades autônomas, da mesma forma, trata-se apenas de condomínio edilício regido pela lei 4.591/64. Estas denominações são criadas pela sociedade para definir estes tipos de modelos habitacionais, e não pela Lei.

Loteamento fechado, figura não contemplada pela lei 6.766/79, mas que acaba sendo por ela regido, pois não há outra previsão legal, é um loteamento comum, cercado ou murado em todo o seu perímetro, com abertura de novas vias de circulação, logradouros públicos, etc.

Nesta espécie, as vias de circulação e os logradouros públicos, que passam ao domínio público, tem sua utilização assegurada apenas aos proprietários dos lotes, o que se faz mediante permissão ou concessão de uso, nos termos do Decreto 271/67. Nesta figura de loteamento, os espaços comuns, as vias, as praças e os mais diversos equipamentos são transferidos ao poder público (município), e não há como fugir disso, pois nos loteamentos há a obrigatoriedade de transferência das vias internas e praças à administração pública, por força do art. 22 da lei 6.766/79.

Contudo, o município pode, através de concessão ou permissão, (Decreto-lei 271/67) autorizar a utilização apenas aos proprietários dos lotes, que se frise, não são condôminos, mas que podem vir a ser, bastando que haja a aquisição em comum da propriedade (lote) por mais de uma pessoa. Caso não haja tal concessão ou permissão, a destinação das vias e demais equipamentos públicos são bens públicos de uso comum de todos, o que dificilmente ocorre porque em regra há a concessão, primeiro porque não haveria sentido em fechar o loteamento se assim não fosse, e segundo porque não há óbice a que os proprietários assumam as obrigações que seriam do poder público.

Nesse caso, os proprietários, mediante regulamento averbado junto à matrícula do loteamento, são obrigados a contribuir para as despesas decorrentes da manutenção e conservação dos espaços e equipamentos públicos que passam ao uso exclusivo por contrato administrativo de concessão entre o Município e uma associação criada para esse fim.

Mister se faz acentuar que a aprovação do loteamento fechado em nada difere do loteamento comum, com o acréscimo de alguns elementos. Todavia, a lei nº 6.766/79 nada dispôs acerca do loteamento fechado, até porque na década de setenta não havia tanta insegurança pública quanto a que existe atualmente. É preciso observar que a fonte do direito é o fato dotado de relevância. Portanto, o legislador não poderia se preocupar com a regulamentação do instituto naquela época, em que a insegurança nos moldes atuais somente se esboçava.

O loteamento deve ser aprovado pelos Órgãos competentes e acompanhado pelos documentos elencados no artigo 18 da Lei 6.766/79, é procedido, observadas as formalidades legais, o registro do loteamento pelo Oficial Registrador do Cartório imobiliário da situação do imóvel. Registrado o loteamento, com fundamento no artigo 22 do citado diploma legal, as vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, passam a integrar o domínio do Município.

IV. REGULAMENTO NO "LOTEAMENTO FECHADO" DE USO DAS VIAS E ESPAÇOS LIVRES

A permissão, ou a concessão de uso pela Prefeitura Municipal das vias e praças e espaços livres, nos loteamentos fechados, aos proprietários dos lotes, gera para eles a obrigação de mantê-los e conservá-los, além de outras obrigações decorrentes do uso em comum desses espaços livres, tais como coleta de lixo, rede elétrica e de iluminação, pavimentação, rede de água e esgotos, etc.

Outras obrigações, ainda surgem, pela própria circunstância de ser um loteamento fechado, tais como a manutenção de portaria, serviços de vigilância e segurança, rede telefônica de comunicação interna, etc.

Esses serviços comuns aos proprietários dos lotes custam dinheiro e necessitam ser administrados e, consequentemente, regulamentados.

É nesse ponto - no regulamento da vida comunitária do uso das vias e espaços livres - que o loteamento fechado se assemelha ao condomínio, ensejando a expressão adotada nas leis municipais "administração das áreas comuns sob regime de condomínio".

O regulamento do uso dessas vias e espaços livres assemelha-se, portanto, e muitíssimo, à convenção de condomínio prevista no artigo da Lei 4.591, de 16.12.64.

O regulamento da vida comunitária do loteamento fechado é, assim, fundamental para a existência desse tipo de loteamento.

V. O REGISTRO DO LOTEAMENTO FECHADO – A CONCESSÃO, O CONTRATO PADRÃO E O REGISTRO DO REGULAMENTO COMO FUNDAMENTO PARA POSTERIOR COBRANÇA DAS DESPESAS DOS ADQUIERENTES

Como mencionado, o loteamento fechado se submete ao mesmo procedimento de registro de um loteamento comum. Todavia, acrescem alguns requisitos e documentos.

Com efeito, juntamente com os documentos do artigo 18 da Lei nº 6.766/79, ao Oficial de Registro de Imóveis apresentar-se-á o ato administrativo de concessão de uso das vias de circulação praças e demais logradouros públicos além do regulamento de uso desses bens, sem contar a menção desses documentos no contrato-padrão exigido pelos artigos 18 inciso VI e 26 da Lei nº 6.766/79.

No caso de loteamento fechado, além dos requisitos do artigo 26, o contrato-padrão deverá explicitar a existência da concessão outorgada pelo Município com todas as suas cláusulas, bem como a existência do regulamento e a concordância com todos os seus termos.

Em verdade, além desses requisitos necessários, não raro, observa-se a existência de partes comuns que não são integrantes dos bens que passam ao domínio do Município por força do artigo 22. É o caso da guarita, vestiário dos empregados, dependências administrativas, local para guarda de materiais além dos muros. Nessa eventualidade, haverá fração ideal sobre essas áreas comuns, acessória do lote, e, alienado este, alienada estará a fração das partes comuns na exata medida da acessoriedade. Mas não é só. Mister se faz tornar público, também, o regulamento que regerá toda a vida no loteamento, principalmente quanto a obrigatoriedade de contribuição para fazer frente às despesas assumidas em face da concessão do uso dos bens públicos.

É certo que a concessão é efetuada a uma sociedade e que de acordo com a Constituição Federal, ninguém é obrigado a se associar. Entretanto, duas importantíssimas considerações devem ser tecidas. A primeira, é que a obrigação de contribuir para as despesas comuns não decorre do fato do adquirente estar ou não associado à sociedade sem fins lucrativos que, a rigor, será o órgão administrativo do loteamento fechado. Em verdade, a obrigação de contribuir para as despesas de manutenção, conservação, segurança e as demais no loteamento fechado, decorrem da publicidade dada ao regulamento pela averbação no Oficial de Registro de Imóveis onde estiver registrado o loteamento. A segunda, é que o regulamento previamente averbado junto à matrícula do loteamento fulmina de nulidade qualquer cláusula tendente a elidir a obrigação em venda posterior que não conste a submissão do adquirente às suas cláusulas. Não se trata de submissão ilegal da propriedade privada, mesmo porque, o adquirente conhece a circunstância da necessidade de contribuir pela própria aparência do imóvel e pelo próprio registro.

Este regulamento, averbado junto a matricula do loteamento, dará a necessária publicidade aos adquirentes de lotes, futuros adquirentes nas alienações dos originais, bem como credores na constituição de direitos reais. Todos saberão de antemão as condições do uso dos bens públicos dentro do loteamento e, principalmente, a necessidade de contribuir para as despesas comuns.

VI. OUTROS INSTITUTOS

1. Condomínio Especial

Condomínio Especial - também chamado de "condomínio horizontal", é regido pela Lei 4.591/64 que regula, especificamente, o condomínio de edificações e incorporações imobiliárias, portanto, de forma especial.

Existe uma diferença fundamental entre o condomínio civil (ou geral) e o condomínio especial (ou horizontal). No condomínio geral os direitos dos condôminos incidem sobre a integral extensão do bem, e não apenas sobre uma ou mais partes dele. Já no condomínio especial os condôminos têm propriedade exclusiva sobre as partes denominadas de "unidades autônomas" e têm propriedade partilhada nas partes comuns que lhes pertencem na proporção de suas respectivas frações ideais.

2. Condomínio residencial:

Quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma de suas partes; concede-se a cada consorte uma quota ideal qualitativamente igual da coisa e não uma parcela material desta; por conseguinte, todos os condôminos têm direitos qualitativamente iguais sobre a totalidade do bem, sofrendo limitação na proporção quantitativa em que decorrem com os outros comunheiros na titularidade sobre o conjunto.

Entendendo a diferença entre Loteamento Fechado e Condomínio Residencial:

Inicialmente, as leis federais que aprovam os empreendimentos são diferentes. A aprovação de um loteamento ocorre pela lei 6.766, e de um condomínio, pela 4.591. Loteamento é uma concessão para que as pessoas tenham o controle de acesso ao local. O que está cercado por muro, áreas verdes e ruas, por exemplo, são locais públicos. Inclusive elas têm placa e nomes dados pelos vereadores e sua manutenção das vias depende da concessão dada pelo município.

Em contrapartida condomínios são locais particulares e não possuem nenhum terreno vazio. O empreendedor constrói casas iguais, e locais com essa característica possuem grandes chances de ser um condomínio fechado. Portanto, todos os espaços que estão do muro para dentro, são de uso dos moradores; parques, quadras, piscinas, ruas e salões. O local ainda pode proibir o acesso de pessoas, diferente dos loteamentos fechados, que podem controlar a entrada. O controle nas portarias pode ser feito, pedem nome, documentos, e os seguranças podem até seguir quem entrar, pois eles têm direito a partir da concessão que recebem; mas não têm o direito de proibir.

As diferenças legislativas:

A modalidade predial condomínio residencial é regulada pela Lei Federal nº 4591, onde as edificações são construídas em terrenos únicos e onde as vias de circulação são particulares, bem como suas áreas de recreação. São as chamadas incorporações. Portanto neste tipo de empreendimento não existe área pública. O condomínio geral (voluntário ou necessário) é aquele previsto no Código Civil, mais especificamente nos seus artigos 1.314 a 1.330. Configura-se, em síntese, quando duas ou mais pessoas (naturais ou jurídicas) são proprietárias, simultaneamente, de um mesmo bem de raiz, cada uma titulando parte, fração ou quota ideal sobre o todo. São, portanto, condôminos, devendo submeter-se às regras de utilização da coisa comum estipuladas no Código Civil.

A cada condômino é assegurada uma quota ou fração ideal da coisa, e não uma parcela material desta (como ocorre nos loteamentos, desmembramentos, desdobros, condomínios edilícios e condomínios horizontais de lotes).

Já o loteamento fechado é uma modalidade regulada pela Lei Federal nº 6766, onde, após processo regular de aprovação, o empreendimento é inscrito no Ofício de Registro de Imóveis e as áreas públicas passam automaticamente para o poder público municipal (áreas públicas: ruas, áreas institucionais e sistema de lazer). Após o registro, uma Associação de Moradores, nos termos da Lei Municipal nº 4438, pode pleitear o fechamento do loteamento, onde a Municipalidade cede o uso das áreas das vias e de lazer para a referida Associação. Assim, podem fechar o perímetro do loteamento com muro, e construir uma portaria de controle de acesso. Nesta modalidade, as áreas cedidas continuam de propriedade do Município e de uso da Associação, e seus lotes são ocupados individualmente por cada um de seus proprietários, ou seja, podem apenas fazer o controle, mas não proibir.

Com relação ao pagamento:

Os moradores do residencial pagam uma taxa mensal de manutenção do local. Quem os administra, geralmente, são empresas, síndicos ou associações de moradores, como ocorre nos loteamentos fechados. As pessoas acham que pagam o ‘condomínio’, mas não é. Na verdade acaba sendo muito parecido, pois precisam ratear fundo e pagar funcionários e outras despesas.

Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal. Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem. Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida (Código Civil, art. 1.316).

Entendemos que a divisão da coisa para pagamento de despesas e dívidas, apenas se opera no caso de ser destacável e desde que possa gerar frutos.

Enfim, a parte comum precisa ter qualidades intrínsecas que a façam produzir frutos. Entretanto, as dívidas precisam estar bem caracterizadas como dívidas e despesas úteis e necessárias ao condomínio.

Instituto edilício:

De acordo com a posição da nossa sistemática jurídica, compreende-se que um imóvel, apurado em uma ou mais edificações, poderá ser originário da constituição de outros imóveis, com denominação específica, desde que devidamente instituído de conformidade com as condições que ora são assinaladas pelo nosso Estatuto Civil. Fundar-se-á, nesse contexto, perante tal empreendimento, a constituição da propriedade dita compartilhada, havida entre parte exclusiva e parte comum, com o que as primeiras, à razão de sua discriminação e individuação em relação ao conjunto, poderão ser livremente alienadas e gravadas por seus proprietários, o que equivale dizer, sem necessidade de anuência dos demais condôminos. As partes mantidas em comunhão, por sua vez, reputam-se indivisíveis, e não podem ser alienadas com distinção, pois que consideradas agregadas a todas as partes exclusivas desse conjunto.

Regras:

À vista do disposto no art. 1.331, caput, do CC, emoldura-se, ainda que sucintamente, a definição do condomínio edilício, ao qual se atrai a ideia de um imóvel constituído de edificações com partes de propriedade exclusiva e comum, conjuntamente. Insta observar que o nosso Codex usa a expressão "edificações", na forma plural, e de modo genérico, ensejando o entendimento de qualquer espécie de construção, seja o empreendimento constituído de apenas um bloco, ou mais; com qualquer número de pavimentos; com a destinação que houver. Igualmente, da expressão igualmente pode-se questionar a abrangência das casas térreas ou assobradadas, às quais nos referimos anteriormente, uma vez que, ao reportar-se o dispositivo em comento que "pode haver, em edificações", sem qualquer remissão à espécies, confirma-se ao vocábulo o caráter genérico empregado pelo nosso legislador.

Forma:

É da essência da lei a exigência de escritura pública, como forma de instrumentação da constituição dos condomínios, tal a afirmação contida no § 5º, do art. 1.331, do Código Civil, que em sua parte final nos diz: "... Salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio." Se assim não o fosse, o legislador teria inserido a expressão ‘instrumento’, quando então subsistiria tanto a opção pelo instrumento particular, como pelo público. Trata-se a constituição do condomínio, como da própria nomenclatura se verifica, de um ato constitutivo, donde erigir-se-ão as unidades que comportam tal edificação. Assim, a teor do art. 108, do mesmo diploma, se a lei diz que determinado negócio jurídico se efetiva por escritura pública, por essa forma deverá ser realizado, sob pena de invalidade.

VII. CONCLUSÃO

Nesse trabalho abordamos a respeito dos loteamentos fechados e observamos que surgiram em resposta à falta de segurança e organização, principalmente das grandes cidades. O crescimento desenfreado das cidades durante o século XX foi ocasionado pelo elevado número de trabalhadores rurais que migraram para as cidades em busca de empregos, porém, esses, não tinham onde morar, gerando o fenômeno da urbanização. Por não existir um planejamento e uma infraestrutura previamente estabelecidos, esses novos moradores construíram suas casas em locais inapropriados criando a desorganização e a falta de infraestrutura tem aumentado gradualmente a violência.

Os loteamentos fechados surgiram através da iniciativa privada, são autorizados por lei municipal e visam sanar esses problemas, pois procuram lugares mais afastados para se situar, são perímetros fechados, guardados por seguranças privados que apenas permitem a entrada dos residentes ou pessoas autorizadas por esses.

Pudemos verificar que com o passar dos anos a lei precisou ser alterada até se adequar aos loteamentos que temos atualmente, como é o caso da Lei 6.766/79, que precisou estabelecer em seu art. 22 o domínio municipal sobre as vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos.

Acreditamos que os loteamentos fechados têm suprido alguns requisitos necessários a convivência em sociedade que deveriam ser prestados pelo Estado, melhorando a qualidade de vida entre os moradores desses loteamentos. Porém, somente pessoas da classe alta conseguem morar neles, pois são terrenos caros e com taxas de manutenção elevadas, ficando, mais uma vez, clara a desigualdade social entre as classes.

VIII. BIBLIOGRAFIA

MEZZARI, Mario Pazutti. Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis. Porto Alegre: Livraria do Advogado, 1996.

PEREIRA, Caio Mario da Silva. Condomínio e Incorporações. São Paulo: Forense, 1988.

VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil, vol. 5. 7º ed. São Paulo: Atlas, 2007.

ALMEIDA, Maria Cecilia Ladeira. Direitos Reais. São Paulo: Atlas, 2011

GIANCOLI, Brunno Pandori. Direito Civil. 2ª ed. Rev. E atual., São Paulo: Revista dos Tribunais, 2014.

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